深圳农村征地补偿有哪几笔？这几项钱一分不能少

先说明白，下面这些不是凭感觉讲的。深圳农村集体土地征收，程序和补偿标准主要依据三部文件：《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号，2021年9月1日起施行），以及《广东省土地管理条例》（2022年8月1日起施行）。广东省行政区域内集体土地的征收补偿安置，都适用这部条例。

一、补偿不是一笔“打包钱”，而是好几笔

《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，并应当依法及时足额支付：

• 土地补偿费；
• 安置补助费；
• 农村村民住宅的补偿费用；
• 其他地上附着物的补偿费用，比如机井、大棚、围墙、硬化的晒场；
• 青苗补偿费，比如地里还没成熟的庄稼、果树；
• 并安排被征地农民的社会保障费用。

《土地管理法》第四十七条还要求，政府应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，把征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等事项公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。很多地方给农户的方案，把这些揉成一个总数，看着不少，拆开一看，青苗没算、附着物没算，社保只字不提，等于悄悄少给了一大块。所以拿到方案，先别急着看总数，要逐项对着清单核对。

二、土地补偿费和安置补助费，按“区片综合地价”走

《土地管理法》第四十八条规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，并至少每三年调整或者重新公布一次。

深圳现行执行的标准，是《深圳市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》（2024年4月20日发布，经省人民政府同意，自公告之日起实施）。深圳的农村集体土地征收，主要集中在深汕特别合作区，按该公告附表的《深汕特别合作区征收农用地区片综合地价表》执行——从深汕特别合作区已公布的征地补偿安置方案公告看，土地补偿费、安置补助费按区片综合地价102万元/公顷的标准执行，不区分地类。

这里有两件事要提醒深圳的乡亲们：一是区片综合地价只包含土地补偿费和安置补助费，不含被征地农民社会保障费用，也不含地上附着物和青苗补偿——这几项要另外算；二是区片综合地价至少每三年调整或者重新公布一次，算钱时要用最新公布的标准。如果对方拿好几年前的旧标准来算，就该要求按最新公布的标准来。

三、还有一笔“社保钱”，最容易被忽略

《土地管理法》第四十八条要求，县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，被征地农民社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

这笔钱进的是社保专户，关系到以后的养老，不是发到个人手里的现金，但它实实在在是征地成本的一部分。比如深汕特别合作区公布的征地补偿安置方案里，征地社保费用按区片综合地价的一定比例计提，专款用于被征地农民养老保障。方案里如果对社保只字不提，一定要问清楚安排了没有、按什么标准补贴。

四、房子怎么补？记住“先补偿、后搬迁”

《土地管理法》第四十八条规定，征收农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式，给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。三种方式，原则上要尊重村民的意愿，不能强迫你只选某一种。而且顺序不能颠倒——补偿没到位、安置没落实，就让你腾房，这是违反规定的。

如果涉及的是城市房屋征收（国有土地上房屋），深圳适用的是《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2013年3月18日市政府令第248号发布，2016年12月23日市政府令第292号修改，2022年3月3日市政府令第342号修正）。这部办法明确，补偿包括：（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；并明确规定“房屋征收应当先补偿、后搬迁”，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

城中村、旧住宅区改造走城市更新程序的，适用《深圳经济特区城市更新条例》（2020年12月30日通过，2021年3月1日起施行）——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，经区政府调解仍未能达成一致的，区政府可以对未签约部分实施个别征收。这几个字读起来简单，落到自己家头上就是大事，签约比例、调解程序都有严格的法定要求。

五、程序上这几个时间节点，一定要盯紧

• 征收土地预公告：依据《土地管理法实施条例》第二十六条，预公告时间不少于十个工作日，公告后抢栽抢建的部分不予补偿；
• 征地补偿安置方案公告：依据第二十八条，公告时间不少于三十日；多数被征地的农村集体经济组织成员认为方案不符合法律、法规规定的，政府应当组织听证；
• 签订补偿安置协议：依据第二十九条，政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定方案后，组织与被征收人签订协议；
• 补偿费用足额到位：依据第三十二条，土地补偿费、安置补助费、住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等未足额到位的，不得批准征收土地；
• 征收土地公告：依据第三十一条，征收土地申请经依法批准后，应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告。

特别要注意方案公告的这30天，是你提意见、申请听证的窗口期。不少人等钱都快拨下来了才想起来找律师，方案早就定了，再想推翻就费劲。有异议，一定要在公告期内通过书面渠道提出来。

写在最后

深圳是高度城市化地区，农村集体土地征收主要集中在深汕特别合作区以及部分集体用地片区，适用《土地管理法》《土地管理法实施条例》和《广东省土地管理条例》；城市房屋征收和城中村改造走的是另一套程序——《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》和《深圳经济特区城市更新条例》，以后再单独写一篇细讲。

征地补偿是个细活，差的往往不是政策，而是当事人看不懂方案、错过了提意见的时间。如果你家正面临征地，建议先把这几样东西准备好：征收公告、补偿安置方案、土地承包证和房本、地上附着物的清单和照片。拿不准哪一项算少了，可以先电话咨询，我们帮你对着方案逐项核对。

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